Vous avez décidé de mettre en vente un appartement qui vous appartient. Toutefois, celui-ci est déjà loué avec un bail en cours de validité. Il faut donc vous renseigner à propos de la loi en vue d’une vente d’appartement avec locataire.
Propriétaire bailleur, vous avez le droit de vendre votre bien loué
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Ainsi, si vous souhaitez vendre un appartement déjà loué, nous sommes là pour vous aider et vous faire part de notre expertise acquise au fil des années. Nous mettons à votre disposition notre service d’évaluation des biens immobiliers, notre marketplace exclusive, ainsi que notre communauté unique d’acheteurs.
Tout ceci parce que oui, la vente d’un bien avec locataire est possible, que votre locataire reste dans son logement, que vous souhaitiez le vendre vide ou que votre locataire se porte lui-même acquéreur.
Donner congé à votre locataire
En tant que propriétaire, vous pouvez donner congé à votre locataire si vous souhaitez vendre votre bien « libre de toute occupation », ou le récupérer pour vous-même. Il vous faut cependant respecter certaines lois et réglementations.
L’arrêté du 13 décembre 2017 , précise les conditions de ce congé. Pour la vente d’un logement vide (non meublé), il est obligatoire que le locataire reçoive sa lettre de congé au moins 6 mois avant la fin du bail, sans quoi le congé n’est pas valable.
La lettre de congé doit aussi donner le motif du congé, le prix du bien immobilier et les conditions de la vente, avant de reproduire les 5 premiers alinéas de l’article 15 II de la loi de 6 juillet 1989 , sans quoi le congé peut se révéler caduc.
En cas de vente « libre de toute occupation » (c’est-à-dire, à la fin du bail) le droit de préemption du locataire s’applique automatiquement.
Faire une offre de vente à votre locataire
Le droit de préemption du locataire s’applique pour une vente « libre de toute occupation », sauf si l’acheteur est un parent du vendeur jusqu’au 3e degré, qu’il se porte acquéreur du bien pour en faire sa résidence principale et qu’il l’occupe pour une durée au moins égale à deux ans.
Toutefois, si les conditions sont réunies, le locataire dispose des deux premiers mois de son préavis pour accepter l’offre de vente formulée par son propriétaire.
S’il valide la proposition, il doit le faire savoir à son propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant si oui, ou non, il compte avoir recours à un prêt bancaire. Dans ce cas, le délai d’acceptation de l’offre est prolongé de deux mois.
À l’inverse, le locataire peut refuser l’offre s’il n’est pas intéressé. Sans réponse de sa part durant les 2 premiers mois après signification de son congé, ou s’il fait parvenir une contre-proposition refusée par le propriétaire, là encore la vente à son profit est annulée.
Le locataire doit alors s’organiser pour quitter le logement au plus tard le dernier jour du préavis.
Vendre un appartement loué : d’autres droits de préemption particuliers
La loi régit la vente d’un appartement avec locataire afin de protéger ce dernier. Aussi, il existe d’autres cadres spécifiques qui entourent la vente d’un appartement loué ou les droits de préemption du locataire.
En tant que propriétaire, si votre locataire a plus de 65 ans ou que ses revenus sont modestes et que vous n’êtes pas vous-même dans l’un de ces cas, vous êtes dans l’obligation de lui proposer une solution de relogement adaptée à ses possibilités.
Dans le cas d’une première vente après la mise en copropriété de l’immeuble, le locataire dont le bail est en cours le jour de la division ou de la subdivision de l’immeuble, profite d’un droit de préemption automatique, et ce, même si le logement mis en vente est meublé. Dans tous les autres cas, le droit de préemption ne s’applique pas aux logements meublés.
On parle de « vente en bloc » pour un immeuble à usage d’habitation, ou à usage mixte vendu en entier. Là encore, un droit de préemption spécial s’applique pour le locataire qui souhaite acquérir l’appartement qu’il occupe, sauf si le nouveau propriétaire s’engage à prolonger les baux en cours pour 6 années supplémentaires.