Indicateur clé au moment d’un emprunt immobilier, le taux de rentabilité immobilier permet de déterminer la véritable performance de l’investissement locatif.
Comment le calculer ? Quelles sont les différences entre le taux de rentabilité net et le taux brut ?Voici ce qu’il faut savoir.
Qu’est-ce que le rendement locatif ?
Le taux de rendement locatif est un indicateur précis qui correspond au rapport de revenus générés par un logement en location selon son prix d’achat.
Il s’exprime en pourcentage.
Il démine précisément le rapport entre l’investissement effectué et les loyers perçus chaque année.
Calcul du taux de rentabilité locatif
Il existe une différence entre taux de rendement locatif et le taux de rentabilité locative.
En effet, si le taux de rendement focalise l’attention sur la performance relative aux revenus qui sont générés par la location, la rentabilité locative intègre le rendement et s’apprécie sur tout le délai de l’investissement.
Le taux de rentabilité prend également en compte la sortie, c’est-à-dire la revente avec une possible plus-value.
Le calcul du taux de rentabilité se fait sur la base du prix d’achat du logement, des loyers perçus sur l’année et sur l’ensemble des charges locatives.
En fonction des critères choisis, le calcul permet d’obtenir le taux de rendement brut ou le rendement net de l’investissement immobilier.
Taux de rendement brut
Dans le calcul du taux de rendement brut, les charges locatives payées par le propriétaire bailleur ne sont pas prises en compte, ni la fiscalité par ailleurs.
Pour obtenir ce taux brut, il suffit donc de diviniser le montant du loyer annuel par le prix de revient du logement.
On multiple alors ce résultat par 100.
Parler de prix de revient à parler à évoquer le prix avec les charges incluses. Le propriétaire doit donc retenir le prix d’achat majoré des frais d’acquisition comme les frais d’agence, les frais de notaire, les frais bancaires, etc.
Un taux de rendement brut ne reflète pas réellement le revenu réel que l’investissement locatif rapporte.
Taux de rendement net
Avec le taux de rendement net, le propriétaire bailleur prend en compte les charges locatives et les dépenses en lien avec la location.
En plus de la taxe foncière, il est demandé de retirer le montant du loyer annuel des charges non récupérables du locataire ou encore les frais de garantie de loyer impayé.
Taux de rendement « net-net »
Enfin, pour obtenir un aperçu encore plus concis de la rentabilité de l’investissement immobilier, il est possible de calculer le taux de rendement « net-net ».
Cela signifie simplement que l’on considère le rendement net d’impôt.
Le propriétaire bailleur prend alors en considération les prélèvements sociaux et les l’imposition sur les revenus locatifs.
Il est important de bien choisir le mécanisme fiscal en amont (micro-BIC, réel ou micro-foncier) et de s’assurer d’éventuels avantages en lien avec les dispositifs de défiscalisation (dispositif Pinel par exemple).
Alors, qu’est-ce qu’un « bon taux de rentabilité » immobilier ?
Idéalement, ce taux se situe entre 5 et 10 % en fonction des objectifs de l’investisseur immobilier.