Comment mesurer la performance de votre investissement immobilier locatif ? On parle de rentabilité et selon la situation de l’emprunteur, mais aussi de sa fiscalité, les résultats peuvent être pus ou moins précis.
Voici comment calculer avec certitude la rentabilité de votre location.
La rentabilité d’un immeuble locatif
Pour qu’un investissement soit lucratif et puisse perdurer, il est essentiel qu’il soit rentable, n’est-ce pas ?Dans un investissement immobilier locatif, on parle de rentabilité locative.
On retrouve 3 types de rentabilité :
- La rentabilité brute : prend en compte les loyers et le prix d’acquisition du logement.
- La rentabilité nette : on ajoute à la rentabilité brute les charges ainsi que les impôts.
- La rentabilité nette-nette : enfin, ici, on intègre les avantages fiscaux comme Pinel, Censi-Bouvard ou les déficits fonciers.
Les types de rentabilité et leur calcul
Pour la rentabilité brute
Rentabilité brute = (loyer annuel/prix d’achat du logement) x 100.
On obtient alors un taux de rendement locatif annuel brut.
Ce premier calcul permet d’avoir un aperçu de la rentabilité de votre investissement.
Il va servir de base pour effectuer les premières comparaisons avec les offres rencontrées.
À noter que pour chaque bien, la fiscalité et les charges ne sont jamais les mêmes.
Pour la rentabilité nette
Rentabilité nette = (loyer annuel/prix d’acquisition) x 100 — taxe foncière.
Avec cette rentabilité de charges, on obtient une idée plus précise du rendement locatif.
C’est une approche qui tient compte des entrées et des sorties d’argent, ce qui permet d’affiner quels sont les tenants et les aboutissants de l’investissement immobilier.
Remarque :
La fiscalité (droits de mutation, prélèvements sociaux, etc.) n’intègre pas le calcul de la rentabilité nette.
Pour la rentabilité nette-nette
La rentabilité nette-nette correspond à la rentabilité nette de charges + fiscalité + recettes et dépenses annexes.
Pour l’obtenir, il suffit d’ajouter au prix d’achat du logement les droits de mutation (environ 8 % du prix brut d’acquisition) et les travaux éventuels.
Il faut aussi intégrer les loyers (charges comprises), les assurances et les prélèvements sociaux.
Enfin, il est possible de déduire les dispositifs de défiscalisation (Censi-Bouvard dans le neuf, Denormandie ou Cosse dans l’ancien).
En somme, rentabilité nette-nette = (loyer + charges + fiscalité/montant de l’investissement) x 100.
Ce type de rentabilité peut s’avérer pertinente, mais elle relève du cas par cas. En effet, elle dépend du profil fiscal de l’emprunteur et de son taux d’imposition par conséquent.
Conseil pour une bonne rentabilité locative
Pour assurer un plan de financement stable et obtenir une rentabilité nette-nette des plus convaincantes, voici quelques conseils à suivre :- Ne pas se fier aux simulations trop optimistes : il est important de ne pas s’emballer sur les hausses de loyers ou les prix de revente.
- Intégrer la taxe financière, les charges et les travaux dans les calculs : ne pas oublier que ces 3 éléments sont déductibles des loyers au moment de la déclaration.
- Tenir compte de la vacance locative : il est important de compter 2 mois de vacance locative par période de 3 ans pour assurer ses arrières.