Quand il s’agit de réaliser un investissement immobilier, il est essentiel d’envisager sa rentabilité, n’est-ce pas ? Mais qu’appelle-t-on rentabilité nette ? Quelle différence avec la rentabilité brute ou encore la rentabilité nette-nette ?
On vous explique tout ici.
Rentabilité locative : un indicateur puissant
Un investissement immobilier est le fait de faire une acquisition immobilière dans l’optique de mettre le logement en location.
Cette activité permet ainsi de percevoir des revenus complémentaires stables tout au long de l’année.
L’intérêt de cet investissement immobilier est d’obtenir un bon rendement locatif à l’année.
Ainsi, le logement ne doit pas faire perdre de l’argent, mais en rapporter en prenant en compte plusieurs paramètres.
Pour évaluer cette rentabilité, on cherche à calculer la rentabilité locative du logement.
Elle s’exprime généralement en pourcentage et représente un taux qui aide à estimer le coût des potentiels gains locatifs.
On distingue toutefois, la rentabilité nette et la rentabilité brute.
Rentabilité brute rentabilité nette
La rentabilité locative brute se calcule très facilement.
Cet indicateur représente un 1er aperçu du taux de rendement d’un investissement immobilier.
Pour le calculer, la formule qui convient est la suivante :
Rentabilité brute = (loyer mensuel x 12)/prix d’acquisition x 100.
Le taux de rentabilité brute correspond à la rentabilité de votre bien immobilier avant déduction des chargés (charges locatives non récupérables, dépenses de gros travaux, taxe foncière, frais de gestion, intérêts d’emprunt).
En ce qui concerne la rentabilité locative nette
Souvent, le taux de rentabilité brute est considéré comme incomplet en raison de la non-prise en compte des charges du bailleur.
Comme son nom l’indique, le calcul de cette rentabilité nette est net de charges.
Il correspond aux taux de rentabilité ou de rendement une fois que toutes les charges ont été retirées comme la fiscalité, les charges locatives non récupérables, les honoraires de gestion, etc. qui sont supportés par le propriétaire.
La formule de calcul est la suivante :
Taux de rentabilité nette = [(loyer mensuel x 12) – (somme totale des charges)/prix d’achat du bien] x 100.
Qui de la rentabilité nette-nette ?
Pour aller encore plus loin d’affinement de l’estimation de la rentabilité immobilière, il est possible de calculer la rentabilité nette-nette.
Ce rendement correspond concrètement à la rentabilité nette à laquelle le propriétaire ajoute les éventuels avantages fiscaux comme avec les dispositifs Censi-Bouvard, Pinel, Malraux, ou encore de déficit foncier.
Il existe aujourd’hui sur Internet des simulateurs en ligne qui intègrent lesdits dispositifs fiscaux dans le calcul de la rentabilité immobilière.
À noter :
Les encaissements comme les charges évoluent d’une année sur l’autre.
Ainsi, la rentabilité immobilière ne reflète que le gain économique généré par l’investissement sur un moment donné.
Cette rentabilité doit être calculée pour chaque année de l’investissement.
Quelques réflexes pour réaliser l’estimation de sa rentabilité locative
- Ne pas négliger les vacances locatives et les changements de locataires.
- Ne pas se reposer sur des scénarios trop optimistes : la méfiance est toujours de mise.
- Intégrer l’éventuelle plus-value à la revente dans les prévisions.
- Analyser un éventuel investissement immobilier sous l’unique angle de la rentabilité.