La rentabilité d’un investissement immobilier dépend principalement des revenus et charges qui sont générés. Cette rentabilité s’apprécie sur la durée de l’investissement. Voici comment la calculer au plus juste.
Comprendre ce qu’est la rentabilité
Dans un investissement immobilier à but locatif, la rentabilité correspond au rapport entre les sommes engagées dans l’achat et l’entretien dudit bien et les loyers perçus pour le même logement. On distingue la rentabilité nette avant impôt de la rentabilité brute. Contrairement à la rentabilité nette, la rentabilité brute ne prend pas en considération les frais et les charges comme l’entretien, la gestion du patrimoine, les frais de notaire, etc.
La rentabilité nette détermine donc la rentabilité de l’investissement immobilier après le passage des impôts. C’est par conséquent un indicateur plus fiable et plus précis pour calculer la rentabilité d’un investissement. Le calcul de la rentabilité brute est le suivant : montant des loyers (hors charges) annuels x prix d’achat du bien/100. Le calcul de la rentabilité nette se fait donc comme suit : (montant des loyers annuels – charges d’exploitation + travaux + assurances + frais divers pour exploitation) x prix d’acquisition/100.
Rentabilité dans le neuf ou l’ancien
L’investissement immobilier dans l’ancien implique généralement de travaux de rénovation ou des travaux d’entretien qu’il est impératif d’intégrer dans le calcul de la rentabilité de votre investissement. Ces charges peuvent parfois grever le rendement. Avec un investissement dans le neuf, il est tout à fait possible de bénéficier de la garantie décennale sur le gros œuvre et une garantie biennale sur les équipements. En théorie, aucun (gros) travaux n’est à envisager dans les 10 prochaines années de l’investissement.
Un logement neuf respecte les normes en matière de maîtrise énergétique (BBC, HQE, THQE), ce qui diminue en plus le coût de la consommation énergétique. Enfin, et c’est là un des avantages conséquents avec le neuf par rapport à l’ancien, c’est que l’investisseur peut bénéficier d’avantages fiscaux sous forme de réduction d’impôts. Cette réduction est alors considérée comme un flux entrant dans la trésorerie de l’investissement immobilier et doit s’ajouter aux montants des loyers annuels. C’est donc sur cette nouvelle base que l’investisseur peut calculer sa rentabilité nette.
À propos de la SCPI
Ce que l’on nomme comme investissement immobilier en pierre papier ou SCPI est un produit d’excellence pour un investisseur immobilier. C’est un savant mélange entre le meilleur de la location nue et de la location meublée. Dans ce type d’investissement, le rendement est affiché de façon contractuelle chaque année.
Les loyers sont tous indiqués nets de toutes charges. Et les travaux, les entretiens, les changements ou les vacances de locataires sont gérés et absorbés directement par la SCPI. Dès lors, les revenus générés entrent directement dans la catégorie revenus fonciers traditionnels.
Optimiser la rentabilité de l’investissement
Même si le calcul de la rentabilité s’avère un très bon indicateur, celui-ci ne prend pas en compte l’attractivité du logement. Pour optimiser la rentabilité du logement, il est recommandé de :
- Choisir une agglomération dynamique, avec une forte croissance démographique ;
- Acheter un logement idéalement situé, près des commerces, des universités, des transports en commun ;
- Choisir un logement en périphérie et non en centre-ville (moins char à l’achat).