La qualification LMNP ou Location Meublée Non Professionnelle est un dispositif qui s’adresse aux propriétaires d’un ou plusieurs logements meublés en location.
Focus sur les types de locations concernées par ce dispositif et sur les modalités d’investissement en LMNP.
Définition du régime LMNP
Qu'est-ce que le LMNP et le régime qui lui est associé ?
Le régime LMNP permet de déclarer des loyers annuels bruts dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Pour le régime BIC, le propriétaire en LMNP peut bénéficier d’un abattement fiscal de :
- 50 % si cela concerne une location meublée habituelle ;
- 71 % d’abattement pour une location d’une chambre d’hôte meublée par exemple.
Quel que soit le type de logement, une déclaration auprès du greffe du tribunal de commerce est nécessaire par le propriétaire LMNP.
Quelles locations concernées par le régime LMNP ?
Le dispositif LMNP concerne exclusivement les habitats :
- Meublés à usage d’habitation : studio, appartement, résidence de services, résidence médicalisée ;
- En résidence d’affaires ;
- Des meublés à usage touristique saisonnier ou ponctuel (chambre d’hôtes, location saisonnière)
Quelles sont les locations qui ne sont pas concernées par le régime LMNP ?
En revanche, le régime LMNP ne fonctionne pas pour certains types de logements.
On parle notamment de :
- Des locations nues ou non meublées ;
- De la location d’une chambre d’hôte qui se trouve au sein de la résidence principale du propriétaire avec un montant de loyer inférieur à 760 € TT/an ;
- De la location d’une ou plusieurs pièces d’une habitation principale du propriétaire quand elles correspondent au logement principal du locataire ;
- De locaux à usage commercial ou à usage professionnel.
Comment investir en LMNP ?
Pour louer avec le régime LMNP, le propriétaire doit acheter un bien neuf en résidence de service et le louer à une société gestionnaire par le biais d’un bail commercial.
Ce bail commercial octroie une meilleure garantie financière au bailleur par rapport à un contrat de bail traditionnel.
Il prend soit une forme écrite, soit une forme verbale. Il est cependant recommandé de conclure par un acte sous seing privé, ou d’avoir un acte authentique devant notaire.
Mais, peu importe le type de bien - bien immobilier neuf, bail commercial – tant que celui-ci est meublé, tous les particuliers qui désirent investir en LMNP ont accès à ce régime de location.
Concernant le contenu du bail, celui-ci doit disposer de renseignements légaux obligatoires :
- La durée d’engagement de location : durée 1 année, reconduite tacitement par période d’1 an.
- L’objet du contrat qui stipule le type du bien loué avec ses coordonnées et l’usage qui en est prévu.
- Le montant du loyer.
| À noter : Il n’est pas obligatoire d’enregistrer le contrat de bail LMNP auprès des services des impôts. Toutefois, son enregistrement permet de fixer une date de bail et éviter ultérieurement toute éventuelle contestation. |
En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez louer sans passer nécessairement par le biais d’une agence ou d’une société gestionnaire.
Pour être éligible au régime LMNP, l’investissement se porte sur un logement possédant des équipements ou des services spécifiques. Ainsi, on retrouve :
- Des logements pour seniors ;
- Des logements pour étudiants ;
- Des résidences d’affaires ;
- Des résidences de tourisme ;
- Des EHPAD.
Vous connaissez maintenant bien ce régime, grâce à notre définition et à notre présentation du LMNP. Découvrez aussi les multiples intérêts de ce statut.