Avant de prendre votre décision en matière de location, il est intéressant de vous poser la question de quel type de location souhaitez-vous proposer. Désirez-vous une location meublée ou vide ?
Chaque formule a ses avantages et votre décision va dépendre principalement de vos attentes et des conditions actuelles du marché.
Voici les principales caractéristiques d’un logement meublé en LMNP (pour Location Meublée Non Professionnelle) et celles d’un logement nu.
À propos de la location meublée en LMNP
| Location meublée | |
| Avantages | Un bail de location court. Un loyer à fixer librement. Un contrat de location simplifié. |
| Inconvénients | Achat de meubles pour aménager la location. Si pas de gestionnaire du bien : sollicitations récurrentes du locataire pour l’entretien ou le remplacement des équipements. |
| Durée du bail initial de location | 1 an (ou 9 mois pour les étudiants) |
| Préavis fourni par le bailleur | 3 mois |
| Préavis fourni par le locataire | 1 mois |
| Loyer | Fixé librement. |
| Régime fiscal | Loyers considérés comme revenus BIC. Choix entre micro-BIC et régime réel |
| Cible des locataires | Étudiants, personnes en mutation professionnelle. |
Les conditions pour louer avec le statut LMNP sont les suivantes :
- Les recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 €/ an ;
- Vous ne devez pas dépasser les revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’IR dans les catégories suivantes : « traitements et salaires », « bénéfices agricoles » et « bénéfices non commerciaux ».
L’ensemble des loyers sur une année ne doivent pas dépasser 70 000 € (170000 € pour un meublé de tourisme classé).
Vous bénéficiez alors d’un abattement de 50 % sur les montants encaissés (71 % pour la location de tourisme classé).
Il faut également ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux.
À propos de la location vide
| Location vide | |
| Avantages | Recherche de locataires moins fréquente par rapport à un meublé. |
| Inconvénients | Contraintes juridiques : durée de bail minimum, loyer réglementé. Loyers moins élevés. Risque d’impayés. |
| Durée du bail initial de location | 3 ans |
| Préavis fourni par le bailleur | 6 mois avant échéance du bail. |
| Préavis fourni par le locataire | 3 mois (1 mois dans certaines situations). |
| Loyer | Peut être plafonné selon certaines zones du territoire. |
| Régime fiscal | Considérés comme des revenus fonciers. |
| Cible des locataires | Tous types de profils. |
Le régime microfoncier permet au propriétaire LMNP de bénéficier d’un abattement de 30 % sur ses revenus locatifs perçus.
Transformer une location vide en location LMNP
La première chose à faire est d’acheter des meubles et équipements obligatoires et nécessaires dont vont avoir besoin vos futurs locataires (Voir liste).
La seconde étape est d’établir un contrat de bail meublé avec l’accord de votre locataire.
Généralement, le changement de location vide en location meublée LMNP s’effectue quand il y a un changement de locataire. Ceci permet d’éviter un éventuel refus du locataire déjà en place tout en rassurant l’administration fiscale qui cherche toujours à débusquer les possibles opérations fictives.
Enfin, la dernière étape consiste à vous enregistrer comme loueur en meublé avec le statut LMNP (loueur meublé non professionnel).
Il suffit alors d’envoyer une déclaration de début d’activité P0i dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité au service de l’administration fiscale dont dépend votre logement.
À noter que ce formulaire doit contenir votre numéro SIRET afin de transmettre la déclaration fiscale.
Alors LMNP ou habitation vide, vous avez désormais tous les éléments pour prendre votre décision. Découvrez aussi les multiples avantages de la Location Meublée Non Professionnelle.