L’investissement dans l’immobilier est une aventure qui peut surprendre, surtout quand on ne connaît pas beaucoup ce milieu. Avec l’investissement immobilier partagé, les investisseurs se regroupent pour financer un bien d’habitation.
Créer la différence avec l’investissement partagé
Avec l’habitat partagé, aussi appelé habitat participatif, tous les futurs propriétaires peuvent profiter, en plus d’un appartement privatif, de plusieurs espaces partagés au sin de leur propre immeuble. Cela peut être un jardin, une terrasse ou encore des toits. Plus largement, avec l’investissement immobilier partagé, les investisseurs décident de cumuler leurs ressources matérielles, financières et créatives pour réaliser et financer un projet d’habitation.
La répartition entre espaces privatifs et espaces partagés ou espaces collectifs se fait toujours en amont, au moment de la création du projet selon les besoins exprimés de chacun. L’investissement partagé en immobilier vise habituellement une cible familiale, contrairement au coliving qui attire davantage les étudiants et les jeunes actifs. Le coliving est, quant à lui, une solution d’habitation qui s’oriente vers des services privatifs ou partagés (loyer contre certaines prestations telles que le ménage, les abonnements d’Internet, l’assurance, etc.).
Crowdfunding immobilier et investissement immobilier partagé
Avec environ 9,3 % de taux de rendement en 2020 et près de 9,2 % en 2021 (pour le 1er semestre), le crowdfunding immobilier affole les compteurs dans un paysage de produits d’épargne traditionnels. Les grandes plateformes de financement participatif immobilier travaillent d’arrache-pied à attirer le grand public avec des formules à capital garanti.
Le crowdfunding immobilier a le même ADN que le crowdfunding classique utilisé dans les arts et la culture. Un investisseur décide d’investir une somme d’argent dans un ou plusieurs projets immobiliers en misant une somme minimale de 1000 € en moyenne. Cet argent est destiné à un promoteur qui va investir dans un projet immobilier d’envergure. Les sommes perçues par le promoteur ou le marchand de biens complètent ses fonds propres pour obtenir, in fine, un crédit bancaire.
En contrepartie, les investisseurs privés touchent une rémunération relativement élevée puisque le taux avoisine entre 8 et 10 %/an. Les intérêts ainsi que le capital sont généralement remboursés au terme de l’opération immobilière pour une durée moyenne de 21 mois.
Un investissement dans les lieux à forte demande
Avec l’investissement immobilier partagé, il est possible d’accéder à des biens auxquels on ne penserait pas ou auxquels il serait impossible de prétendre, notamment des villes à forte demande. Les biens concernent des logements en bord de mer ou à la montagne, mais aussi des appartements ou des résidences dans des villes situées en zone tendue à l’image des agglomérations de la région parisienne. C’est l’occasion d’obtenir un bien avec des prestations haut de gamme (belle superficie de chambre, équipement high-tech et digicode, parties communes très élégantes et spacieuses, etc.)
Les plateformes qui gèrent les opérations du crowdfunding immobilier pour de l’immobilier partagé opèrent une sorte de pré-sourcing des biens pour que ces derniers correspondent à la demande actuelle. C’est aussi un moyen de s’assurer de la viabilité et de la solidité du projet immobilier.
Des avantages fiscaux avec l’investissement partagé
Si le risque semble apparemment maitrisé et que le rendement flirte avec les 9 à 10 % en moyenne, on peut légitimement s’interroger sur ce produit miraculeux, n’est-ce pas ? En fait, il n’y a rien de dissimulé. Les coupons obligataires mensuels n’entrent pas dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI. Ces revenus, à l’image de tous les revenus mobiliers, sont soumis au prélèvement forfaitaire unique ou PFU de 30 %. On parle aussi de flax tax. Cela correspond à 17,2 % de prélèvements sociaux et à 12,8 % d’impôts sur le revenu.
L’autre option est de choisir la fiscalité au barème de l’impôt sur le revenu avec les mêmes prélèvements sociaux de 17,2 %.
Voici une solution particulièrement avantageuse, surtout pour les ménages qui se trouvent dans la tranche marginale d’imposition de 30 %. Ils pourront ainsi bénéficier d’une fiscalité inférieure à elles de revenus fonciers.