Tout propriétaire bailleur peut récupérer son logement avant la fin du contrat de bail. Entre les loyers impayés, les dégradations du logement ou encore les troubles du voisinage, les raisons ne manquent pas pour s’opposer au locataire.
Le propriétaire a des obligations et doit respecter un cadre réglementaire.
Comment expulser son locataire ? Quelles sont les solutions et les motifs légaux ?
L’expulsion du locataire avant la fin du bail
Intervention d’un huissier
Toute procédure d’expulsion d’un locataire avant la fin de son bail de location doit être obligatoirement réalisée par un huissier, quelle que soit la raison invoquée.
L’huissier peut, s’il le désire, prévenir le locataire de sa visite, mais cela ne revêt pas un caractère obligatoire.
Il doit, en revanche, se présenter à la location les jours ouvrables entre 6 h et 21 h.
Remarque :
Si le propriétaire procède lui-même à l’expulsion de son locataire avant le terme du contrat de location, il s’expose à une pénalité avec 3 ans de prison et une amende de 30 000 €.
Expulsion avec ou sans présence du locataire
Au moment de l’expulsion du locataire, plusieurs cas de figure peuvent s’imposer :- En cas d’absence du locataire : l’huissier n’a pas le droit d’entrer dans le logement, sauf s’il est accompagné par une autorité de la police et d’un serrurier. L’huissier rédige un procès-verbal d’expulsion. Par une affiche placardée à sa porte d’entrée, il tient également informé le locataire que ce dernier ne peut plus entrer chez lui.
- En cas de présence du locataire, mais refus d’ouvrir la porte : l’huissier rédige un PV de tentative d’expulsion. Ce document explique avec concision les échecs de l’expulsion et le besoin de recourir aux forces de l’ordre.
- En cas de présence du locataire et avec son accord : l’huissier dresse le procès-verbal d’expulsion dans lequel il relève le listing complet et exhaustif du mobilier du locataire qui doit quitter les lieux dans les plus brefs délais.
Étapes pour expulser un locataire avant la fin de son bail
Étape 1 : entamer une procédure amiable
Avant de commencer de lourdes démarches en vue d’expulser le locataire du logement, il est important d’essayer de trouver différentes solutions amiables.
En effet, dès le 1er loyer impayé, par exemple, le propriétaire peut déjà commencer à discuter avec son locataire de manière informelle pour connaître l’origine du défaut de paiement. Si le locataire est de bonne volonté, ils trouveront tous les deux une solution.
Si la discussion entre propriétaire et locataire ne fonctionne pas, le propriétaire peut envoyer une lettre recommandée avec A/R à son locataire avec obligation de répondre.
Il peut lui proposer un paiement avec échéancier afin d’honorer ses dettes.
Étape 2 : mandater un huissier
La 2nde étape est de mandater un huissier, car lui seul est autorisé à expulser le locataire.
Si, après la mise en demeure par l’huissier, il n’y a toujours pas de réponse, l’huissier intervient en personne en adressant un commandement de paiement à honorer sous 2 mois.
Sans résolution du litige pendant ce délai, le locataire peut être assigné devant un tribunal d’instance.
Étape 3 : contacter un juge
Dans le cas de solutions insolubles, l’huissier prévient la préfecture qui mandate une enquête pour déterminer la situation réelle du locataire.
D’après le compte-rendu de l’enquête, le locataire est convoqué devant un juge pour définir le degré de gravité de la faute/manquement.
C’est alors que la résiliation du bail de location et l’expulsion du locataire sont fixées.
Étape 4 : décider du commandement de quitter les lieux
Souvent, le locataire prend son temps à remettre les clés.
Afin d’accélérer la procédure, le propriétaire mandate de nouveau un huissier qui envoie un commandement de quitter les lieux.
Étape 5 : solliciter les forces de police
Enfin, dans les cas extrêmes, l’huissier de justice peut procéder à l’expulsion. Si le locataire s’y oppose ou s’il est absent, l’huissier sollicite s’il le souhaite l’intervention d’une autorité de police.
L’expulsion avant la fin du bail de location est une procédure relativement lourde et fastidieuse.
Il est important que le propriétaire cherche à garder le contact avec le locataire avant et pendant la procédure.