L’investissement locatif demande habituellement que l’on fasse un prêt auprès de sa banque pour le financement. Mais les conditions des banques évoluent en matière de crédit immobilier, y compris pour du locatif. Comment cela se passe-t-il ?
Les banques et l’investissement locatif
Le crédit pour investissement est un prêt immobilier traditionnel avec la petite différence que l’emprunteur contacte 2 crédits. En effet, vous allez en tant que qu’emprunteur devoir être capable de rembourser le crédit de votre résidence principale et celui du nouveau logement qui sera location. La banque ou l’organisme prêteur va donc se focaliser sur votre capacité à rembourser.
Depuis le 1er janvier 2022, le HCSF (haut conseil de stabilité financière) oblige toutes les banques à ne plus pratiquer ce qu’on appelait la « compensation des revenus » ou appelée méthode différentielle.
Comment emprunter pour du locatif concrètement ?
Plusieurs aspects doivent être pris en compte dans l’octroi du crédit pour un investissement locatif. On en retrouve deux à mettre en priorité.
La première chose à prendre en compte est le montant des loyers nets de charges. En effet, la banque prend habituellement compte 70 % du loyer que l’emprunteur espère collecter. On parle alors de « revenu locatif net ». C’est cette marque qui représente, aux yeux de la banque, les charges de copropriété, la taxe foncière et les frais d’exploitation. Par exemple, si vous proposez un loyer de 500 €, la banque considère que vous allez récolter finalement 350 € (500 x 70 % = 350). Il importe de montrer (et de rassurer) le banquier que vous connaissez les prix du marché immobilier locatif pour le type de logement en question. N’hésitez pas à calculer le rendement locatif brut et le rendement net pour appuyer vos affirmations.
La 2nde chose est le calcul du futur taux d’endettement. La banque prend en compte dorénavant le montant des charges dans l’effort de l’emprunteur chaque mois. Alors que le taux d’entêtement était de 35 %, il est remonté à 37 % depuis le 1er janvier 2022.