Etre propriétaire bailleur, c’est décider d’investir dans un logement qu’on loue à un locataire dans l’optique qu’il rapporte un revenu. Il est donc essentiel de calculer la rentabilité d’un loyer pour découvrir sa performance et sa viabilité à terme
Le calcul de rentabilité brute
La rentabilité locative correspond au ratio des revenus générés par la location par rapport à son d’achat. Ainsi, pour le calcul d’une rentabilité brute d’un loyer, on ne prend pas en considération les charges locatives payées par le propriétaire bailleur, ni même la fiscalité. Le calcul de cette rentabilité brute est le suivant = (montant du loyer annuel/prix d’acquisition) x 100.
Le prix de revient ou d’acquisition comprend toutes les charges (c’est-à-dire en intégrant les frais de notaire, les frais d’agence, les frais bancaires, etc.). Cette rentabilité brute est un 1er aperçu, mais ne reflète pas le revenu réel.
Le calcul de la rentabilité nette
Pour obtenir la rentabilité nette d’un investissement locatif et donc savoir si le loyer rapporte un bénéfice net, le bailleur doit prendre en compte les dépenses inhérentes à la location ainsi que les charges. En plus de la taxe foncière, le propriétaire doit retrancher les charges non récupérables sur le locataire du montant du loyer annuel.
S’il a effectué des travaux importants ou d’entretien, s’il a d’éventuels frais de gestion locative ou s’il a souscrit une assurance garantie loyer impayés, tous ces frais doivent aussi être pris en considération. La rentabilité nette d’un loyer se calcule ainsi = (loyer annuel – charges locatives) x 100/prix d’acquisition. Une autre technique est d’utiliser la méthode Larcher.
Selon cette approche, l’ensemble des charges locatives représente en moyenne ¼ du loyer annuel. Il suffit donc de prendre en compte les ¾ du loyer pour estimer cette rentabilité nette. On remarque que cette méthode est certes plus rapide et plus pratique, mais reste approximative.