Le bail locatif est un document qui établit noir sur blanc les modalités d’obligations et de devoirs qu’ont le bailleur et le locataire l’un envers l’autre, mais aussi envers le logement loué. Dans quel cas peut-on casser un bail locatif ?
Voici quelques cas de figure avérés.
Une règle générale
Le propriétaire bailleur ne peut, en théorie et légalement, pas donner congé à son locataire pour que ce denier quitte la location quand il le désire. L’un comme l’autre doit attendre le terme du bail de location, à l’exception d’une faute grave du locataire.
En règle générale, un préavis de 3 mois est demandé pour une location meublée et un préavis de 6 mois pour une location nue. Le propriétaire, quant à lui, ne peut récupérer son bien que pour vivre de manière permanente et officielle (résidence principale), y loger un membre de sa famille, en cas de vente du logement ou pour un motif sérieux et légitime de non-renouvellement de bail. Dès lors, le congé doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Casser le bail locatif pour vendre
Le propriétaire qui décide de mettre le bien loué en vente peut casser le bail locatif. On parle de « congé pour vendre ». Le locataire dispose alors d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il est le 1er acheteur potentiel s’il désire en faire l’acquisition (il dispose d’un délai de 2 mois pour répondre à la demande du bailleur).
Casser le bail pour vivre dans le logement
Le bailleur peut aussi rompre le contrat de bail avec son locataire s’il a entrepris de reprendre le logement pour y vivre ou y loger sa famille proche : partenaire, époux/épouse, ascendants et descendants directs. Le congé doit alors clairement indiquer les noms et adresses des bénéficiaires de la reprise.
Casser le bail pour motif légitime et sérieux
Ce dernier point concerne le manquement du locataire à ses obligations. On retrouve notamment les points suivants :
- Le locataire n’occupe pas les lieux à titre de résidence principale ;
- Des troubles du voisinage répétés ;
- Sous-location sans autorisation ;
- Transformation de la location sans autorisation ;
- Non-paiement consécutif des loyers et des charges.