Au moment de souscrire un prêt immobilier locatif, l’organisme prêteur ou la banque se repose généralement sur un premier critère qui a son importance à savoir capacité d’emprunt.
Cette capacité représente le montant du crédit maximum que peut obtenir l’emprunteur pour son projet immobilier locatif.
Mais comment le calculer ? Comment l’évaluer ? Quels sont les éléments à prendre en compte ?
Voici ce qu’il faut savoir sur la capacité d’emprunt immobilier dans un investissement locatif.
La prise en compte des revenus
Pour calculer la capacité d’emprunt du futur propriétaire, la banque va s’intéresser aux montants des charges et des revenus.Ces revenus peuvent être de nature variée comme :
- Les revenus fonciers ;
- Les loyers ;
- Le montant de l’impôt sur le revenu (IR) ;
- Les mensualités des prêts en cours ;
- Les salaires et traitements ;
- Les BIC ;
- Les revenus annexes comme les revenus de placement ou les pensions alimentaires perçues.
Bien entendu, chaque revenu est à prendre en considération selon le profil et la situation de l’emprunteur.
Que vous soyez salarié, indépendant, retraité ou propriétaire bailleur, les montants des charges et des revenus doivent être ramenés à des montants mensuels, quoi qu’il en soit.
Penser aux taux d’endettement
La capacité d’emprunt immobilier dans un investissement locatif prend aussi en compte le taux d’endettement du foyer.
Cette donnée majeure permet d’identifier avec plus de précision le montant maximal des mensualités que peut supporter l’emprunteur.
Le calcul de ce taux d’endettement est le suivant :
Taux endettement = (charges/revenus) x 100.
En règle générale, le taux d’endettement communément admis est de 33 % par les banques, mais depuis janvier 2022, ce taux est remonté à 35 %.
À noter que le taux d’endettement comprend obligatoirement les frais de l’assurance emprunteur.
Prendre en compte le reste à vivre
Le reste à vivre correspond à la somme qui reste à l’emprunteur pour assurer toutes ses dépenses quotidiennes.
Pour identifier ce reste à vivre, il convient tout simplement de soustraire les charges fixes aux revenus nets fixes.
Chaque reste à vivre doit tenir compte de la situation personnelle de chacun.
Plus un reste à vivre est important, plus la banque est rassurée sur la solvabilité de l’emprunteur.
Quid du taux différentiel ?
Autre méthode de calcul pour définir la capacité d’emprunt immobilier dans le cadre d’un investissement locatif, il s’agit de prendre en compte le taux différentiel.
En effet, si l’emprunteur décide d’ajouter ses futurs revenus locatifs au calcul du taux d’endettement, l’organisme prêteur considère alors le taux d’endettement différentiel.
Concrètement, la banque va calculer le taux d’endettement en fonction des futurs revenus, loyers inclus au lieu de considérer les revenus actuels.
C’est aujourd’hui un mode de calcul très avantageux pour l’emprunteur, mais aussi relativement risqué, car il repose sur une projection des rentrées d’argent.
L’apport personnel comme élément décisif
Enfin, l’apport personnel s’avère un atout de taille dans le calcul de la capacité d’emprunt, car il soulage le poids du crédit immobilier locatif.
Les banques demandent aujourd’hui que l’apport soit au minium de 10 % du prix d’acquisition du bien (hors frais de notaire).
Pour avoir une idée précise de l’apport, voici comment procéder :
Apport personnel = montant à investir/coût total du logement.