Décider de faire un emprunt en vue d’une acquisition immobilière demande à avoir la capacité à effectuer les remboursements des mensualités.
Il est donc essentiel de calculer la capacité d’emprunt pour un achat immobilier locatif pour faire face aux échéances.
Voici pourquoi et comment calculer cette capacité.
Éléments à prendre en compte dans le calcul
Afin d’identifier la capacité d’emprunt immobilier locatif, il est impératif de connaître avec précision le montant des charges ainsi que celui des revenus.Pour affiner cette identification pour les revenus, il faut savoir qu’on peut inclure les entrées d’argent suivantes :
- Le versement des loyers ;
- Les revenus fonciers ;
- Les traitements et salaires ;
- Le montant de l’impôt sur le revenu (IR) ;
- Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
- Les mensualités des crédits en cours ;
- Les revenus de placement et les pensions alimentaires.
Chaque revenu est à prendre en compte selon la situation de l’emprunteur : salarié, retraité, propriétaire bailleur, indépendant, etc.
Déterminer le taux d’endettement
Pour connaître sa capacité d’emprunt, il convient de calculer en premier lieu le taux d’endettement.
Ce calcul aide à connaître le maximum que l’emprunteur peut se permettre en termes de mensualités de remboursement.
Le calcul est très simple :
Taux d’endettement = (charges/revenus)/100.
En règle générale, la capacité d’emprunt doit atteindre 33 % au maximum des revenus du foyer.
Mais depuis le début de 2022, cette capacité a été relevée à 35 %.
Important :
Ce taux d’endettement doit intégrer les frais de l’assurance emprunteur.
Désormais ce taux doit inclure les frais de l’assurance emprunteur. Sachez que les banques refusent les dossiers dont le taux d’endettement est supérieur à 35 %.
Le reste à vivre
En calculant le taux d’endettement pour affiner la capacité d’emprunt, il est important de prendre en considération le reste à vivre, c’est-à-dire la somme à disposition pour assumer toutes les dépenses courantes.
Reste à vivre = revenus nets fixes — charges fixes.
Là encore, le calcul du reste à vivre dépend de la situation personnelle de chaque emprunteur.
Plus le reste à vivre est conséquent, plus la banque ou l’organisme prêteur sera rassuré sur la solvabilité de l’emprunteur.
Ne pas oublier l’apport personnel
Dans le calcul de la capacité d’emprunt immobilier locatif, il est un élément très utile à ne pas perdre de vue, à savoir l’apport personnel.
Celui-ci peut alléger le poids global du crédit immobilier.
Aujourd’hui, les organismes bancaires préconisent un apport personnel de l’ordre de 10 % de l’ensemble du projet au minimum (frais de notaire exclus).
Pour calculer le montant de l’apport personnel, voici comment procéder :
Apport personnel = montant souhaité à investir/coût total du logement.
Un apport personnel important favorise toujours l’octroi d’un crédit immobilier à un taux bas.
Évaluer la durée de l’emprunt immobilier locatif
Pour optimiser la capacité d’emprunt immobilier, la notion de la durée du crédit peut avoir son importance.
En effet, plus l’emprunt se fait sur une longue durée, plus le capital à rembourser sera dilué dans le temps.
Dès lors, les mensualités deviennent plus faibles, ce qui accroit indéniablement la capacité d’emprunt immobilier locatif.
Mais si l’emprunt s’effectue une période courte, les mensualités augmentent immédiatement et cela réduit la capacité d’emprunt.
Il peut être utile de passer par un courtier pour optimiser son dossier d’emprunt et évaluer la durée la plus adéquate pour le crédit.