Le loyer d’un bail commercial peut être révisé à la hausse. Toutefois, cela s’effectue sous certaines conditions et dans un cadre très strict pour éviter tout débordement, notamment quand il s’agit d’un renouvellement de bail.
Loyer renouvelé et révisé
C’est au moment de la signature du contrat que le propriétaire bailleur peut fixer librement le montant du loyer du bail commercial.
En effet, il n’existe pas de réglementation à ce sujet. Dans ce cas de figure, le propriétaire n’est pas tenu de suivre le loyer du locataire suivant ou de s’aligner sur les loyers de référence.
Ensuite, le loyer du bail commercial peut être révisé au terme de chaque période de 3 ans (révision triennale) ou encore au moment du renouvellement de bail, c’est-à-dire après 9 ans.
Que ce soit pour le renouvellement ou la révision, on utilise habituellement l’indice INSEE du coût de construction. D’autres indices peuvent servir de référence comme l’indice des loyers commerciaux ou ILC (qui est censé augmenter moins rapidement). Cet indice concerne toutefois que les artisans et les commerçants. Toute activité exercée dans un immeuble à usage exclusif de bureau est exclue.
Méthodes de fixation de loyer commercial
Plusieurs méthodes peuvent être mises en place pour déterminer l’augmentation du loyer d’un bail commercial :
- Clause du loyer fixe : les parties conviennent d’un loyer déterminé au forfait sur l’année. La somme obtenue est divisée par 12 pour obtenir le montant du loyer mensuel.
- Loyer à paliers : le montant du loyer commercial évolue de façon progressive en suivant un calendrier déterminé en amont.
- La franchise du loyer : le bailleur accepte que le locataire ne paie pas de loyer mensuel pendant une période déterminée. Au terme de cette période, le locataire s’engage à paye le loyer initialement convenu.
- L’indexation du loyer sur indice : on parle alors de loyer avec clause d’échelle mobile. Le montant du loyer s’adapte automatiquement à la hausse ou à la baisse selon un indice choisi par les deux parties.